Calculadora de Financiamento Imobiliário
Simule seu financiamento imobiliário nos sistemas SAC e Price. Compare parcelas, total de juros e veja a tabela de amortização completa.
| Mês | Parcela | Amortização | Juros | Saldo |
|---|---|---|---|---|
Como funciona
O financiamento imobiliário pode ser calculado por dois sistemas principais:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): A amortização é fixa, mas os juros diminuem a cada mês. As parcelas começam maiores e vão diminuindo.
- Price (Tabela Price): As parcelas são fixas durante todo o financiamento. No início, a maior parte da parcela é juros; ao final, a maior parte é amortização.
No sistema SAC, o total de juros pagos é menor. No Price, as parcelas iniciais são menores, mas o custo total é maior.
Fórmula utilizada
SAC:
- Amortização = Valor financiado ÷ Prazo
- Juros do mês = Saldo devedor × Taxa mensal
- Parcela = Amortização + Juros do mês
Price:
- Parcela = Valor financiado × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n - 1]
- Juros do mês = Saldo devedor × Taxa mensal
- Amortização = Parcela - Juros do mês
Exemplo de cálculo
Exemplo: Imóvel de R$ 400.000, entrada de R$ 80.000 (20%), taxa de 9,5% a.a., prazo de 360 meses.
- SAC: Primeira parcela ~R$ 3.417 | Última parcela ~R$ 896 | Total pago ~R$ 775.600
- Price: Parcela fixa ~R$ 2.692 | Total pago ~R$ 969.120
Neste exemplo, o SAC economiza aproximadamente R$ 193.520 em juros.
Gráfico de evolução
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Aviso: Esta simulação não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas bancárias, ITBI, escritura ou outros custos. Os valores reais podem variar conforme a instituição financeira.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC, as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo. No Price, as parcelas são fixas. O SAC resulta em menos juros totais, mas exige maior comprometimento de renda no início.
Qual sistema é melhor: SAC ou Price?
Depende da sua situação financeira. Se pode arcar com parcelas maiores no início, o SAC é mais econômico no total. Se precisa de parcelas menores e previsíveis, o Price pode ser mais adequado.
A simulação inclui seguros e taxas?
Não. Esta é uma simulação simplificada que considera apenas capital, juros e amortização. Financiamentos reais incluem seguro de morte e invalidez (MIP), seguro do imóvel (DFI), e taxas administrativas.
Qual a taxa média de financiamento imobiliário?
As taxas variam conforme o banco, perfil do cliente e indexador (TR, poupança, IPCA). Em 2024/2025, taxas prefixadas ficam entre 9% e 12% ao ano. Consulte seu banco para a taxa atualizada.
Posso amortizar o financiamento antecipadamente?
Sim. Por lei, você pode fazer amortizações extraordinárias a qualquer momento, reduzindo o prazo ou o valor das parcelas. Isso reduz significativamente o total de juros pagos.